Immobilier

Le mode de calcul de la défiscalisation avec un dispositif de déficit foncier

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Tout investisseur immobilier sait très bien que quand ils sont au régime réel, il est possible de générer un déficit foncier imputable sur leur revenu global. De nombreux propriétaires sont intéressés par cette situation lorsqu’ils réalisent de gros travaux.

Par ailleurs, il convient d’éviter les erreurs de calcul, car en la matière tout n’est pas permis.

S’engager pour 3 ans…

À titre de rappel, il faut savoir qu’en optant pour le régime réel, le contribuable s’engage pour trois ans. Il n’est donc pas possible de choisir ce régime une année et ainsi bénéficier d’un déficit foncier et de revenir ensuite au régime forfaitaire.

Dans ces conditions, il serait conseillé de réaliser ses simulations sur trois ans pour garantir de la pertinence de l’option choisie.

Quelles sont les charges non déductibles ?

Presque toutes les charges supportées par l’acquéreur sont déductibles (entretien, taxe foncière, gestion…). Et si le propriétaire décide de mettre en location son bien comme habitation, il peut parfaitement déduire les coûts d’amélioration.

Cependant, les dépenses de reconstruction, de construction ou d’agrandissement du bien ne bénéficient pas d’une déduction d’impôt.

Qu’en est-il des intérêts d’emprunt ?

Les intérêts d’emprunt sont imputables des revenus fonciers dans le cas où le crédit est affecté à l’acquisition du bien.

Ce principe paraît à priori logique, mais dans certains cas il peut se révéler problématique. Du point de vue théorique, l’État pourrait remettre en cause la déductibilité des intérêts quand le bien est acheté par le biais d’un crédit souscrit quelques mois plus tôt sans indication précise de son affectation. Ceci est aussi valable pour le crédit de substitution comme nous le démontre http://www.deficitfoncier.org/.

Les déficits soumis à des limites

L’administration fiscale impose des limites en matière de déduction de déficit foncier sur le revenu global. Tous les ans, les déficits produits ne peuvent diminuer le revenu global que dans la limite de 10 700 euros. Certes, vous pouvez réduire votre impôt, mais sous certaines conditions.

Dans le cas contraire, la différence doit alors être mise en report pour les années suivantes. Il y a également une autre règle à ne pas négliger, à savoir les intérêts. En effet, la part de déficit foncier généré par les intérêts ne peut pas être imputée du revenu global.

A PROPOS DE L'AUTEUR

Guillaume

Conseiller en finance personnelle et gestion de patrimoine, j'ai plus de 15 ans d'expérience dans ces domaines. Je partage donc logiquement mon savoir sur ce blog pour aider le plus grand nombre de personnes à mieux développeur leur propre finance.